泰兴房价不算离谱，给房价崩溃论者分析一下，但是不支持继续上涨！

听风

大伙儿算算房价的主要构成，就拿泰兴三环开外的中南世纪城来说，2013年11月的竞拍地块公司成交总价为18.14亿元，单位土地转让价格为4042.71元/平方米，按照2.4的正常容积率计算，建筑面积的土地成本就是1684元/平方米，在此基础上你再算建筑材料的成本、人工成本、政府税费，中南建设的成本不低于2884元/平方米（1200元/㎡，5线城市的建筑成本），这样说大家应该没有疑问吧！

当然，一个楼盘从初期的土地招拍挂到开工建设到销售完毕，这个过程至少2年，开发商投入的资金成本（银行利率、社会集资、同行拆借）是多少呢？就说1年10%吧，2年就算20%，也就是说中南建设的综合成本不低于3460元/平方米。如果加上开发商的广告费、公关费、售楼人员工资提成，按销售价格的10%来算，那么中南世纪城的房价最终成本在3800元/平方米。

如果中南世纪城的开放商要想赚50%的纯利润（如果按照2年半的开发时间——2013年11月-2016年5月，平均每年利润率在20%左右，请注意，做过生意的人都知道，这不算暴利！！卖煎饼、卖茶叶蛋、手机贴膜的才是暴利，想不到吧），那么中南建设的合理房价应该是5700元/平方米。

当然，开发商也要考虑到楼市行情、同行竞争等风险因素，所以说6100/㎡的楼面价格不算很高，但是你如果降价到5700/㎡，那你销售快资金回转快成本自然降低，还是能保证足够利润的，问题是物价局未必会同意了，原因你懂得{:soso_e133:}

那么未来泰兴的房价会跌吗？我们继续分析：

截止2013年末，泰兴城镇化率达54.7%，比上年提高1.0个百分点。从国际上看，房价大幅下跌与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60%的时候，房价大幅下跌就可能发生。美国房价波动时候城镇化率超过70%;日本房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67%;欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%。按照正常发展，泰兴城镇化率还有10年才能达到65%的房价危险期，似乎目前泰兴的房价稳如泰山。但是，我们不能这样简单的认为，未来10年泰兴房价高枕无忧。

因为按照供求关系原理，如果房地产增速快于城市化增速，房价暴跌的可能性就存在。从目前国内暴跌的城市的情况看，像贵阳、鄂尔多斯等城市，其城市化率很低，但是，也出现了房价下降的情况，因为当地的住房建设供大于求。而且城镇化率与房价息息相关，如果房价继续高企，那么普通农民向城镇转移的步伐会减慢，与此同时买房的潜在消费者就会降低。

像卖房子、卖地、挖坑、修路这样的增长模式，哪个傻子不懂?但是这种虚假短期的增长方式对老百姓是有害无益的，只会助长泡沫经济。城镇化，只有低房价才能实现，很难想象，房价都几万每平米的时候，农民会进城。只有稳定房价提高收入，才能推动让农民进城买起房，才会让我们大泰兴变成国际化大都市。

小麦

顶一个
来自安卓客户端