房价会大跌？这些年那些“误导”我们的买房观念

长青藤

　　最近大家热议的一个话题是：知识改变命运，买房改变人生。

　　对众多年轻人来说，即使你赢在了起点，也有可能输在房子这个问题的转折点上。对很多家庭来说，家庭财富多寡，与工资和奖金有关系，但不是最大关系，你是否买房，是否多买房，才是关键中之关键。

　　房报记者观察到一个奇怪的现象，那就是随着房价“步步高”，大多数人都在后悔，没买到房的后悔没下手，买到房的后悔买得太少，叹息自己为什么不多买?为什么信专家，却不相信自己的直觉?

　　●房价大跌

　　普通人一旦跟错了队伍，信错了观点，直接进入“无产”阵营，这些谁会负责?

　　这十年来，预测房价、对赌房价，是特别流行的事。比如最近独立评论家牛刀就放言，房价最少要跌80%!他表示，受流动性紧张影响，中国房价泡沫这次一定会破灭，必然是拉美式加日本式。这两种模式的叠加，中国房价最少要跌去80%。

　　牛刀与谢国忠、易宪容一起，都被评为“空军”代表，几乎无人不晓。谢国忠去年说，中国房地产的高点再也回不去了，未来5年内会跌50%。诸如此类的观点，还有很多。

　　未来楼市会不会印证这些看法?目前不可知。但以当下的数据印证，这些观点并不正确。很多人倾向于“买房跟着专家走”，却忘记了，再不济的专家，相信收入也比普通人好不少，不会愁没房子住。但是普通人一旦跟错了队伍，信错了观点，直接进入“无产”阵营，这些谁会负责?

　　一句话总结，不要把自己当专家，更不要把自己当上帝。

　　●调控房价

　　舆论喜欢用一个家用电器名形容房地产调控的效果：“空调”。

　　舆论喜欢用一个家用电器名，形容房地产调控的效果：“空调”。君不见，“新国五条”细则出台后，各地楼市上演“3月疯狂”，一个月成交量赶得上一个季度甚至半年的成交量。从最近几个月的市场来看，土地市场“地王”频出，没有最高，只有更高。

　　随着房价高企，政府调控接二连三，经济手段、行政手段齐上，但调控效果却很难让买不起房的人满意。究其原因，有些调控手段确实不敢让人恭维。比如前段时间炒得沸沸扬扬的20%个税，住建部副部长说，二手房交易中20%的交易所得税转嫁给购房者，属于严重违规，将严惩不贷。在一个供不应求的市场，在一个卖方主导的市场，卖方完全可以把税费转嫁到买方身上。规定不能转嫁，卖方就把售价调高，事实上还是转嫁。

　　另外，不得不提的是，不少人总认为调控，就是让房价降下来，让大家都能买得起房，事实上，这不过是一个“美丽的错误解读”。在官方文件中，调控目的是防止房价过快上涨，而不是让房价下跌。

　　●买不如租

　　当房价温和上涨甚至不涨时，买不如租是一个好的选择，反之，则不是。

　　买不如租，是前几年一个流行的观念。受这种观念的引导，很多人至今仍过着“租客生涯”。

　　早在2005年，房报记者记得，一位好朋友就与我讨论过这个话题，他认为，把首付的钱存在银行里，利息比房租都高，为什么要买房?这位好朋友持这个观点好几年后，终于到了2007年，熬不住，还是加入买房大军，买了一套小房子。如今，这套小房子上涨150%。

　　是的，我们不能否认，国外有很多年轻人，租房生活照旧很惬意;我们也不能否认，现在普通房屋的租金回报率不如银行存款，大部分仅2%左右;我们更不能否认，土地产权只有70年的房屋，等你还完贷款时，土地年限可能只有十几年或者二十几年，成为危房也不是不可能。

　　不过，以上的种种考虑，都在房价十年上涨的大牛市里显得不那么重要了，当房价翻番后，你还会在乎那点租金回报?发达国家的房地产市场，比国内成熟和理性，当房价温和上涨甚至不涨时，买不如租是一个好的选择，反之，则不是。

　　●梯度置业

　　连番新政之后，梯度置业观念并不明智。

　　梯度置业也是当时看起来很美，现在看起来很伤的一种观念，这种观念影响如此之广，不少专业人士也深信不疑。

　　在上海有套小两房的徐先生说，2007年买房时，有位专家说，刚需族最好梯度置业，先小后大，先旧后新，自己信以为然，就在外环内买了套小两房。 “当时只用了公积金贷款20万元，其实再多贷30万元，就可以在同小区买套三房，但当时傻啊，信专家的，现在同样换套大的，至少需要贷款100多万元。 ”

　　连番新政之后，梯度置业观念并不明智。首先，调控政策不断出台，高首付、高利率等使置换成本大增;其次，房价近几年不断上涨，先买小的，可能就换不起大的了。

　　风物长宜放眼量。面对房价居高不下的市场，年轻人置业宜考虑长远，以满足未来多年的实际需求为前提，理性消费、长期持有，自住为主、兼顾投资。虽然现在压力大，但省了日后换房的麻烦。当然，提倡考虑长远并不等于鼓励超前消费，买房还是要考虑自己的经济实力。

　　●不买房运动

　　“不买房运动”颇有点理想主义的情怀，但在现实主义的土壤里，理想主义最容易输得很惨。

　　2006年4月27日，邹涛在网上发表《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，除了呼吁市民支持不买房行动，更恳请政府采取行之有效的措施进一步调控房价。

　　三年多过去后，2010年5月8日，邹涛称自己“无言以对，唯有祝福”，“在面对连诺贝尔经济学奖获得者也看不懂的中国房价时，我们唯有顺势而为。 ”

　　应该说，“三年不买房行动”的出发点是好的，颇有点理想主义的情怀，但在现实主义的土壤里，理想主义往往输得很惨。

　　●“房奴”最苦

　　家里有房，处事不慌。这是城市丛林法则的生存哲学。

　　“房奴”是一个很容易引起共鸣的话题，经常有人抱怨说，“房奴”最苦。从这十年房价走势来看，“房奴”肯定辛苦，但未必是最苦的，用一位网友的话来说，想做“房奴”不可得才是最苦的。
　　有一篇博文说：“现在是 ‘房奴’，未来才会有保障。不是每一个人都能成为天生良才。大多数人都会因为各种原因成为芸芸众生。通货膨胀不会因为不受欢迎就离我们远去。能有机会在年轻时搏一把，混个‘蜗居’，总是在为将来不可测的风险做点准备。家里有房，处事不慌。这是城市丛林法则的生存哲学。 ”

　　红极一时的描写“房奴”状况的电视剧《蜗居》里面宋太太扮演者邬君梅说得比上面的博文还透彻：“我建议年轻人就应该挑战自己。你年轻的时候不给自己压力，难道等老了再去挑战吗?你年轻，你就争取去做‘房奴’、‘车奴’，这也是给自己一个机会。你还年轻，买得起就供钱还款，供不起了大不了把它卖掉嘛。 ”

　　当然，任何事情都要有度，做“房奴”也要量力而行，视自己的财力贷款。

　　●不给银行打工

　　不投资理财，一旦遇到变故，就没有承受风险的能力。

　　周立波调侃，买房按揭是什么?按揭就是银行把你按住再慢慢揭你的皮。听了这句话，是不是对贷款买房感觉有点恐怖?

　　中国人总喜欢说 “无债一身轻”。几千年的文化传统养成了不喜欢借债的观念，贷款买房，不太考虑升值、舒适等因素，更关心多少年之内还清房贷。殊不知，买房是人生大事，虽然可能花费掉一生中大半的积蓄，但房产也是有效的储蓄和投资渠道，是普通人积累财富的最重要手段，为以后的养老、教育还有失业、医疗甚至某些突发事件作准备。

　　中国人还喜欢说：“人无远虑，必有近忧”。不投资理财，一旦遇到变故，就发现自己没有承受风险的能力，靠普通工作攒的钱根本不够用。

　　●“毕房族”不肖

　　当租房与买房相比，并没有轻松到哪儿去时，尽早买房便成了明智之举。

　　随着内地699万高校毕业生陆续毕业，毕业甚至未毕业就当业主的“毕房族”成为关注焦点。有人看不起“毕房族”，认为这样很不肖，榨干父母的积蓄。也有人后悔没早点加入“毕房族”。

　　有专家称，不用买房奋斗，不利于毕业生拼搏、进取，人生目标和定位会有所降低。更多的人对“毕房族”表现理解，用一位网友的话说，不趁着现在能买赶紧买了，还非得等到房价涨到父母把积蓄拿出来都付不了首付的时候再买吗?现在不“啃老”买房，以后定会“啃”得更狠。

　　在亚太城市房地产业协会会长谢逸枫看来，当租房与买房相比，并没有轻松到哪儿去时，尽早买房便成了明智之举。 “毕房族”非常典型地体现出大家担心房价会涨并且相信未来一定会涨的心理。