潘石屹:一旦中国房地产出了问题 最直接受影响的是农民工

如花

【李斐】：当然，说到潘总，也不能不提到房地产。近几个月，我们从媒体上看到各种各样有关中国房地产的报道，感觉这个行业目前碰到了很大的困难，大家的情绪显得很悲观。您是中国房地产行业的领军人物，对这个行业的理解非常全面、深刻和权威。我们首先想听听您对中国房地产的现状是怎么看的？困难究竟有多大？会对我们国家的整体经济产生什么样的影响？ 你们公司是怎么应对困境的？

【潘石屹】：确实中国的房地产和中国的经济是紧紧连在一起的，在今天我们必须有一个意识，中国的经济跟全世界的经济也紧紧的连在一起。所以美国这边出问题之后，对中国一定会造成很大的影响。到底这个影响有多大，按照索罗斯的说法，就是百年不遇的大影响。我们每一个人都活不到一百岁，所以这个百年不遇的影响经历是我们每个人都没有的。我们要看中国房地产和经济，先看全世界的经济。我的体会是这一次的危机是非常大的一个危机。咱们就跟78年的亚洲金融危机做一个比较，亚洲金融危机一定是一个局部的，如果说是一个“海啸”的话，是一个小的“海啸”。

我们再用数字做比较，当时的韩国一开始危机时像格林斯潘都不管，后来我看格林斯潘传，才突然知道韩国有三万公司破产，格林斯潘他们连夜开会，说要让银行不要逼债，并承诺贷款500亿美金，实际上花了100亿美金，亚洲金融危机就过来了。100亿美金这是一个数字。我们再看一下美国次贷危机，一开始是“两房”投入2000亿美金，还有一个7000亿美金刚刚通过。还有欧洲国家又是好几千亿美金投到里面去，日本还有，中国还要买单，确切的数字还没有出来。中国这个数字出来之后，一定会把中国民族极端主义的人的情绪刺激起来。就是说美国出了问题，为什么中国人买单。但现在是国际化的社会，美国出了问题，中国也肯定会受到影响。这个加在一起的话，救市的资金是几万亿，上一次是100亿。如果是上一次的海啸是一米高的浪，这一次的浪是几百米。所以这整个的波及刚刚过来，对中国的经济，对整个房地产的冲击非常大。

谈到中国的房地产，我实际上在几个月前就认为是非常危险的了。我说的话也比较多，同行很恨我，觉得你凭什么老评论我们公司。我说我都没有评论，我只说一个大概的，而且只说了一家公司，就是万科，谁让他是房地产最大的公司呢。我写完了这一篇博客后，好多房地产公司给我们打电话说，你不要评论我们了。我说我没有评论啊。他说你把我的公司名字，速动比率，负债率等等都放在博客上了。我说那是你们公司对外公开的财务报表。他们说，本来对外公开也没什么，也没什么人看得懂，但你这一挂在博客上，还给每家公司排名，速动比率、负债率等等一比较，大家都明白了。

一开始我就认为中国房地产有问题，结果每一家都说自己的资金没有问题，都说别人有问题。我算了笔帐，大概四个原因让中国缺钱。

第一，美国次贷危机对中国房地产造成的间接影响先不说，直接的影响就是2008年有40家房地产公司准备到境外上市，融进来的资金初步估计是200亿美金，但到今天为止上市的房地产公司只成了一家，融进来的资金是1.8亿(河南建业)。这第二家刚刚出去，现在刚刚路演了一个星期，还有一个星期看会怎么样。所以国际上的资金流到房地产跟2006、07年完全不一样了。我们2007年10月份上的市，我们上市融了129亿港币，这个量是非常大的。所以国际资本市场影响了中国房地产。

第二，中国房地产公司完全出乎自己的能力，大规模购买土地。全中国去年房地产行业销售收入是2.9万亿人民币，这个行业就是一个特别大的行业。在中国国民经济中超过1万亿人民币的行业不多，而光房地产行业将近3万亿人民币，已经非常大了。可是另外一个数字显示，光房地产开发商购买中国土地的钱花了3万亿。入不敷出，钱花光了。

第三，中国为了治理通货膨胀实施从紧的货币政策。这个政策一实施，房地产行业是最紧的。

第四，最重要的原因，也是最根本的，就是今年雪灾开始，每一个城市房地产成交额急剧下跌，下跌幅度的比例不是5%，10%，刚刚看到北京9月份成交量的下跌，同比去年9月份下降了73%，。所以这个没有销售收入，现金流量就是一个特别大的问题。所以中国4万多家房地产公司放在一起，做一个资产负债表是一个很难看的负债表。

而且经济危机马上就会出现。前两天银行招我们去，说如果房地产出了问题，他们最关心是金融安全，就是会牵涉到银行的问题。我跟他们说，不会的，因为中国的银行是垄断的银行，贷款条件非常苛刻，又要抵押又要什么的，对银行来还说是比较安全的。一旦中国房地产出了问题，最直接受到影响的是农民工，每一个项目农民工非常多。我们最大一个项目有6000名农民工，如果这么大规模的项目萎缩，首先受到影响的是农民工。第二是地方政府的收入。我前几天跟郁亮说，能不能把给交给政府的出让金都缓交，他说地方政府非常困难，他们指望这个收入解决教育、市政等问题呢。第三个受到影响的就是房地产企业。最后受到影响的才是中国的银行。因为中国的银行保护的条件还是比较完善的。所以我觉得房地产一旦出问题，对整个行业的影响还是比较大的。

【李斐】：您也提到整个房地产行业出现问题，整个行业的崩盘后果是很难以想象的。像美国也拿出几千亿进行救市，中国前段时间也有降息，降准备金率等政策出台，但对后续的政策您有没有什么期待？

【潘石屹】：中国政府的经济政策还是很有弹性的，很有灵活性的。9月15号中午12：00是美国雷曼兄弟宣布破产，下午5点钟，刚过5个小时，中国人民银行决定把存款准备金和利率同时降低，这是中国历史上从来没有出现的事情。当然我们的温总理到美国去了一趟，我觉得老人家可能就像看了一部恐怖电影，他回来一定会防范这个风险的。