房价下行确立，楼市趋向回归

如花

          　如果说北京楼盘降价只是释放出一线城市房价下行的信号，那么深圳加入降价，则标志着一线城市房价下行的确立。一直以来，北上广深四大城市的房价以“坚挺”著称，过去的十年中，不但涨势凶猛，而且带动了一大批二三线城市房价的上涨。几乎没有人怀疑过四大城市房价上涨的合理性。然而没有只涨不跌的市场，四大城市的房价终于终止了涨势，开始了回调。

　　四大城市房价全部下跌，意味着中国楼市结束了十年的非理性繁荣和房价的疯狂上涨，开始趋向回归。目前而言，对于这次房价回归，有两个比较流行的认识。一种观点认为房价会出现断崖式下跌，中国楼市开始崩盘。另一种观点认为这只是房价的一个小幅调整，房价整体上涨趋势不会因调整而减弱。笔者以为前一种观点是不负责任的危崖耸听，后一种观点则过于乐观。

　　从表面上看，本次房价下跌是房地产资金紧张引起的，但究其本质还是源于市场的供需失调。就有效需求而言，无论在一二线城市，还是三四线城市，房子的供给都大于需求。一二线城市纵然吸引了大量外地人口，但是这些人的个人收入和资信等级严重限制了他们的购买力，房子之于他们不过镜花水月而已。三四线城市大多都是人口流出地，对商品房的需求自然在下降，而当地政府的土地财政则刺激商品房供给不断增加，供需失调自不待言。

　　诚然，从需求的时间维度看，由于新型城镇化的推进，商品房的潜在需求很大。但是这种潜在需求转化为有效需求既需要时间，也需要收入分配改革取得成效。在分析房价时，用未来潜在需求代替现在的有效需求，作为房价的支撑因素，是自欺也在欺人。正是由于各类金融机构认识到房地产供需失衡问题的严重性，风险意识增强，才收紧了对房地产的各类融资，加上信贷收紧和美国QE规模缩小，开发商资金紧张局面显现，不得不以价换量缓解资金饥渴。

　　认为房价出现断崖式下跌，一是没有看到支撑房价的潜在需求，二是忽视了政府尤其地方政府对楼市的积极态度，主观臆断房价会一跌千丈。认为本次房价下跌只是微调，则既没有看到促使本次房价下调的市场内在力量，也忽略了潜在需求转化为现实有效需求的时间因素和收入条件。

　　不同于以往历次的房价回归，这次房价回归没有任何政府调控因素，而是房地产市场上各类主体理性选择的结果。潜在需求者、开发商、金融机构、政府等各方力量的博弈，决定了本次房价回归既不会是断崖式下跌，也不会是小幅调整，必然是一个平缓的较大幅度回调。