开发商为大家解疑：一套商品房价格是怎么构成的

如花

         相信很多市民也都在关心，一套房子，房产商究竟可以赚多少？笔者带着疑问走访了业内人士，请他们算算账。

房产商依赖于土地的成本投入

某房产商张总表示，其实大部分的资金流向政府，土地成本是所有的成本中最庞大的一块，再加上建筑、人员、财务等成本，在一个土地供应紧张的市场上，开发商即使不盖房子，把地屯上两年，也能赚一大笔钱。只不过，付给他这笔钱的是某一家房屋开发商。业内普遍承认，真正赚大钱的是地产商。地产商赚钱依靠的时间及在此时期内它对土地权利的占有，它的利润来自垄断性市场上土地自动升值的收益。同样，一个房屋开发商可以随便转化成地产商。假如他确实建设了房屋那房屋购买人所付价款中有一部分就是用以购买增值了的土地使用权。现在赶上整个房地产业低迷的状况下，能有房产商保持每套房子有15%的利润就算成功的楼盘项目了，特别有竞争对手参与土地竞拍，导致土地成本上升，所赚取的利润就更薄了。

各地地产商反向转嫁成本

当然，这只是房产商一家之言。然而，按照相关土地法律，这两三年开发时间也包括在该土地建设使用权的70年内。反过来可以说，在房地产项目开发的那两三年，土地的建设使用权也应当归业主。据此，该地块上的房屋价格上涨的收益，自然也归该地块之权利持有人，即业主。对于那块土地开发商仅仅类似于托管人。作为土地的临时托管人，不应以那块土地之持有人的身份享有其应得的收益，最多他只应当获得佣金而已。但现实的收益配置格局却完全颠倒过来了。这个托管人在销售房屋的时候却成了委托人的主子。这实在是一种非常乖谬的关系。开发商僭取了业主的地权，并据此占有了那笔本来应当归业主享有的收益业主反而得购买这个升值了的地权。让我们设想，假如民众直接从政府那里获得土地，则房屋和土地在开发期间增值的收益归自己，就是顺理成章的事情。这样，在开发期间土地和房屋价格上涨就不会变成购买成本。

地产商自己算账：成本与利润分析

当然，如果是社会融资类的地产商与银行贷款的地产商，在利润核算的过程中，又有很大差异，以临安为例，房价大致分为几个阶段，第一阶段是在在2003年临安房产刚显涨价趋势的时候，到2004年房价翻倍的时候，第二阶段2008年到2013年的房产黄金期，第三阶段可能就是现在吧。

而在这几个阶段中，房产商的利润也就不尽相同了，总体来讲土地成本约占总投入的38%，而建筑成本大致也要占总投入的35%，再加上财务成本5%左右，销售及管理费5%左右，税金也约占5.5%左右，大致现在临安房产商的利润在13%左右。

这样在一般情况下，按上述开发商的算法，以每平方米6500元算，我们可以计算出这个项目单方的开发成本是在5400-5800元之间，成本利润率在12.07-20%之间。

看到这个分析，房地产开发自称的成本利润率是有限的，降价空间也不大，毕竟开发商也是要赚钱的。实际上，当住宅销售均价低于5000元/平方米时，这个项目已经没有利润了。当然这也是理论上的。

在上述分析中我们发现，决定房地产开发成本的决定因素有两个，一个是土地的地价，一个是建设安装成本。这个项目中，按开发商提供的数据，土地成本约是总成本的40%，建设安装成本约是总成本的40%，两项之和约达到总成本的80%。房产商也就在20%左右的空间里争取利益最大化。