上海豪宅降价 1.4 亿元出售！但你还是买不起

兰陵笑笑生

檀宫，图片来源：百度百科

上海顶级豪宅市场一直有着极高的关注度，任何风吹草动都会成为热门话题。近期，不少中介在朋友圈及微博大肆宣传，有业主直降 1.4 亿 " 甩卖 " 上海别墅，" 段子手 " 们在微博上调侃道，" 谁去占下这个便宜。"

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这套被业主 " 打折 " 出售的房源来自有着 " 沪上第一豪宅 " 之称的檀宫。另一中介发布的信息显示，占地 4 亩的檀宫 8 号正在主动让价，但折后的挂牌价仍然是常人所无法承受的 " 天价 "，达到 4.1 亿。

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至于檀宫 8 号是否为降价 1.4 亿的豪宅，目前尚无法证实，而时代财经在贝壳找房上发现，一套檀宫内的豪宅正在标价 4.65 亿元出售。

" 现在二手房市场不太景气，着急回笼资金的业主降价出手很正常。" 檀宫二手房业主的降价举动是当下上海顶豪市场真实的写照，一位负责销售上海豪宅房源的中介告诉时代财经，目前挂牌价格过亿的房源都有着较大的议价空间，" 基本都能谈到 15% 以上的让价，总价特别高的，可以争取一下 25% 左右的让价 "。

有价无市，降价是常态

檀宫属于上海较早的一批顶豪别墅，同时也是一个充满了 " 神秘感 " 的话题楼盘。

总占地面积近 4.8 万平方米的檀宫只规划建造了 18 幢独栋别墅。其中，面积最小的近 1600 平方米，面积大的则超过 2000 平方米。

早在开发的初期，檀宫的开发商 " 华丽家族 " 就将目标客群划定在福布斯财富排行榜 500 强名单中，认为檀宫是为高净值人士准备的 " 艺术品 "。甚至在有媒体问及为何不自留一套时，时任华丽家族董事总经理的曾志峰直言 " 我不配 "。

实际上，这个自诩 " 艺术品 " 的项目确实赚足了外界的眼球。2004 年，上海房价均价尚不足万元，檀宫开盘便能卖出 6 万元 / 平方米的价格，单套总价最低的也超过 9000 万元。而且，自推出以来，其还曾 4 次进入《中国十大超级豪宅排行榜》。

动辄近亿的价格也意味着檀宫的业主多是政商界的大咖，这当中就包括麦肯锡全球研究院院长华强森、大长江集团董事长王大伟在内的多位知名企业家。

在坐地升值后，檀宫也面临着有价无市的尴尬局面。2016 年，久居国外的华强森决定将手中的 " 檀宫 6 号 " 转手，在十年间，这幢别墅的价值已经翻了几倍，由最初的 1 亿涨到了 4 亿。上述中介透露，檀宫 6 号挂牌三年至今未能成功售出，贝壳找房上挂出的正是该豪宅。

" 檀宫现在只有两套房源（在售），两套都还有议价的空间，要根据买家的付款方式来商议。" 该中介向时代财经坦言，如果首付比例高、资金到位快，可以尝试向业主争取 3.5 亿左右的价格。

也就是说，檀宫 6 号或许还有 1 亿左右的议价空间，而另一套房源在业主主动降价 1.4 亿之后，还有继续降价千万的可能性。不过，檀宫的房源要找到合适的买家非常困难。中介算了一笔账，若以 4 亿元的总价计算，首付至少要 1.2 亿元，还不包含各项手续费、税费。

" 之前有两个买家看中了檀宫的房源，都是因为资金没有到位取消了交易，毕竟过亿的资金不是说拿就能拿出来的。而且就算有资产特别雄厚的买家能在短时间内付掉首付，贷款问题也很棘手，需要和银行的管理人员去商谈，不确定性太大。"

中介认为，如果不关注数字的大小，顶级豪宅让价出售是最普遍的市场行为而已，按照比例计算，数亿的顶级豪宅折让金额自然是以千万为单位，就像千万级的高档住宅折让百万、百万级的普通住宅折让十万一样。

顶豪市场表现平平

今年以来，处于调控中的上海楼市有些平淡，没有过大的起伏，并且再次失约 " 金九银十 "。与大环境一样，进入下半年，上海顶豪市场在有较多项目或房源入市的前提下，总体表现平平。

新房市场无疑是豪宅销售和成交的主力。丽兹行豪宅研究院统计数据显示，刚过去不久的三季度，上海高端豪宅项目密集推盘，共计有 18 个高端豪宅项目开盘，环比第二季度上升 125%。

但成交方面的数据不算理想，2019 年第三季度仅成交 32 套总价五千万意思的豪宅，而上一年同期，这一数字为 89 套，同比下降幅度达到 64%；成交均价保持了与去年同期相近的水平，为 149234 元 / 平方米，同比小幅度上升 3.89%。

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丽兹行分析指出，2019 年，上海顶豪产品整体成交量不高，究其原因，一方面是产品库存不多，开发商惜售，另一方面因为顶豪土地供应的偶然性，且取证限价，故新增顶豪产品实际非常稀缺。

二手房市场亦有着类似的表现。仅贝壳单一平台上，能够被查询到且挂牌价 5000 万以上的房源共有 289 个，其中标价过亿的房源就有 54 个。前述中介表示，这两百多套顶豪房源中，大部门是在今年新挂牌。

" 今年上半年有段时间看房的人比较多，夏天比较冷清，下半年看房的人又多了起来。但成交的情况不是特别好，可能还是有总价高的因素。" 丽兹行统计数据显示，第三季度仅有一套总价过亿的高端二手别墅成交。

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从贝壳上挂牌的顶豪房源售价来看，" 降价 " 似乎正在成为二手顶豪市场的主旋律。时代财经发现，绿城黄浦湾一房源挂牌价为 1.8 亿元，房源介绍中写到，该房源的一手价格曾达到 2.3 亿元。另外，合生东郊别墅一套购入价为 9700 万元的房源，挂牌价为 1.1 亿元。

按照中介的说法，二手顶豪房源均存在一定的议价空间。上述合生东郊别墅要想成交，价格或需降至成本线，甚至是亏本售出。买卖博弈换来的将是业主的惜售，" 没有特殊需求的业主肯定不会着急降价卖房，很多业主把房源挂着，价格也不愿意松口。" 中介说。

惜售情绪之下，二手顶豪市场出现下行趋势。丽兹行统计，第三季度高端二手公寓成交量总计 508 套，环比下降 21.1%；高端二手别墅成交 128 套，环比上升 2.4%，与去年第三季度持平。

丽兹行预测，在当前政策环境下，下半年上海的楼市政策会略有紧缩，整体市场和高端住宅市场的成交量会受到一定的抑制，其中一手住宅价格在限价政策下将保持稳定，二手住宅价格的跌幅进一步提升。

haha657

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